En 2025, le marché immobilier poursuit sa transformation, entre nouvelles réglementations, exigences écologiques et évolutions des prix. Face à ces changements, un dilemme persiste pour les acheteurs : faut-il privilégier un logement neuf, aux normes énergétiques optimales, ou opter pour l’ancien, souvent mieux situé et financièrement plus accessible ?
D’un côté, le neuf séduit par son confort moderne, ses garanties constructeur et ses avantages fiscaux. De l’autre, l’ancien offre un charme inimitable et des emplacements stratégiques. Mais chaque option comporte aussi ses contraintes.
Les critères clés pour choisir entre neuf et ancien en 2025
L'achat d'un bien immobilier repose sur un choix stratégique en fonction de plusieurs critères : budget, emplacement, confort et potentiel de valorisation à long terme. En 2025, plusieurs critères déterminent si le neuf ou l’ancien correspond le mieux à votre projet.
Quel budget prévoir ? Quelle option est la plus abordable ?
Le coût d'un bien immobilier dépend de plusieurs critères : son emplacement, sa surface, les équipements et prestations qu'il propose… Cependant, de manière générale :
✅ Le neuf coûte plus cher au m² (environ +15 à +25 % par rapport à l’ancien), mais il offre des frais annexes réduits.
✅ L’ancien est souvent plus abordable à l’achat, mais peut nécessiter des travaux, augmentant la facture finale.
Dans certaines villes, la tension immobilière peut réduire l’écart de prix entre le neuf et l’ancien.
Il est essentiel d'examiner les offres disponibles sur le marché local et de les comparer afin de trouver la meilleure opportunité.
Crédits et aides financières : quelles sont les opportunités ?
Différents dispositifs existent pour faciliter l'acquisition d'un bien immobilier :
Pour un achat dans le neuf :
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif d’aide destiné aux primo-accédants, facilitant l’achat d’un bien immobilier en finançant une partie du montant sans générer d’intérêts.
Loi Pinel pour un investissement locatif avec réduction d’impôt.
Exonération partielle de la taxe foncière, applicable sous certaines conditions et pouvant s’étendre sur une durée maximale de deux ans.
Pour l’acquisition d’un bien ancien :
✅ MaPrimeRénov : une aide financière visant à couvrir les frais de rénovation énergétique pour optimiser la performance du logement.
✅ L’Éco-PTZ : un prêt sans intérêts conçu pour financer des travaux de rénovation thermique et énergétique.
✅ Le dispositif Denormandie , une aide fiscale offrant une réduction d'impôt pour les investisseurs rénovant un bien ancien destiné à la location.
Travaux et rénovation : un point clé à prendre en compte
Si le neuf offre un logement prêt à vivre, l’ancien demande souvent des rénovations :
Travaux fréquents dans l’ancien :
✔️ Mise aux normes électriques
✔️ Isolation thermique (toiture, murs, fenêtres)
✔️ Modernisation des équipements (chauffage, plomberie)
📌 Coût moyen d’une rénovation complète : entre €500 et €1 500/m² selon l’ampleur des travaux.
Performance énergétique : le neuf a-t-il toujours l’avantage ?
Avec la RE2020, les logements neufs garantissent une faible consommation d’énergie. Mais l’ancien peut rivaliser grâce aux rénovations !
✅ Le neuf : meilleure isolation, énergies renouvelables, impact carbone réduit.
✅ L’ancien rénové : des aides permettent d’améliorer le DPE et de réduire la facture énergétique.
⚠️ Les logements classés F ou G en performance énergétique sont envisagés comme des passoires thermiques, ce qui les rend moins attractifs et peut limiter leur mise en location.
Quelle localisation privilégier ? Centre-ville, périphérie, quartiers en développement ?
📍 Les logements anciens se trouvent souvent en centre-ville, à proximité des commerces et des transports, offrant ainsi un cadre de vie pratique et dynamique.
📍 Neuf : majoritairement en périphérie, dans des zones en expansion.
Bon à savoir : Certains projets neufs sont intégrés à des écoquartiers, offrant des espaces verts et des infrastructures modernes.
Les atouts et limites de l’immobilier neuf
Investir dans un logement neuf en 2025, c’est faire le choix de la modernité et des dernières normes en matière d’habitat. Mais cette option présente aussi quelques défis à considérer avant de signer.
Les avantages de l’immobilier neuf
IMG
Confort moderne : isolation thermique et acoustique optimale
Les constructions neuves sont pensées pour offrir un cadre de vie confortable :
✔ Isolation performante (RT 2025, RE2020) pour une meilleure régulation thermique.
✔ Isolation acoustique avancée pour un confort sonore optimal.
✔ Espaces bien agencés et lumineux, souvent avec des extérieurs privatifs (balcon, terrasse).
Consommation énergétique réduite (RT 2025, normes BBC, RE2020)
Le neuf respecte les dernières réglementations écologiques :
✔ Moins énergivore grâce aux bâtiments basse consommation (BBC).
✔ Matériaux écologiques et durables pour limiter l’empreinte carbone.
✔ Chauffage nouvelle génération : pompe à chaleur, panneaux solaires, ventilation optimisée.
Bon à savoir : Un logement neuf peut diviser la facture énergétique par 2 ou 3 par rapport à un bien ancien mal isolé !
Personnalisation et garanties constructeur
Acheter un bien neuf permet de le personnaliser selon ses goûts et d’avoir une sécurité juridique renforcée :
✔ Personnalisation : choix des matériaux, finitions, cuisine équipée…
✔ Garantie décennale : couverture des dommages structurels pendant 10 ans.
✔ Garantie biennale : pour les équipements (chauffage, plomberie, volets…).
✔ Garantie de parfait achèvement : elle oblige le constructeur à réparer les malfaçons signalées après la livraison du bien.
Frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien)
L'achat dans le neuf permet également de réduire certains frais annexes :
Moins de dépenses en rénovation et mises aux normes après l’achat.
Les avantages fiscaux du neuf : Prêt à Taux Zéro, loi Pinel, exonération de taxe foncière…
Le neuf permet de profiter d’aides financières et d’avantages fiscaux :
✔ PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants.
✔ La loi Pinel, un dispositif fiscal permettant aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant investi, sous réserve de respecter certains critères.
✔ Exonération temporaire de taxe foncière , sous conditions, dans certaines zones éligibles..
Bon à savoir : Ces dispositifs peuvent faire baisser le coût total du bien sur plusieurs années !
Les inconvénients de l’immobilier neuf
Délais de construction parfois longs (VEFA)
L’achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) signifie que le logement n’est pas encore construit, ce qui entraîne :
⚠️ Des délais de livraison de 12 à 24 mois en moyenne.
⚠️ Le risque de retard de chantier lié aux conditions météo, aux matériaux ou aux aléas économiques.
⚠️ Le paiement progressif en plusieurs étapes, nécessitant une bonne gestion financière.
Localisation souvent en périphérie, éloignée des centres-villes
Les programmes neufs sont principalement situés en périphérie ou dans des zones en développement .
✔️ Avantage : quartiers modernes avec infrastructures récentes.
❌ Inconvénient : éloignement des centres-villes et des commodités.
Certains projets d' écoquartiers émergent avec une meilleure intégration urbaine.
Prix d'achat plus élevé au m²
En moyenne, un bien neuf coûte 15 à 25 % de plus qu'un bien ancien équivalent.
📌 Exemple concret :
Appartement neuf à Lyon : 6 500 €/m² 🏗️
Appartement ancien à Lyon : 5 200 €/m² 🏡
Mais cet écart est partiellement compensé par :
✔️ Des économies d'énergie (bâtiment mieux isolé).
✔️ Moins de travaux à prévoir sur le long terme.
✔️ Des aides et exonérations fiscales.
Les points forts et les défis de l’immobilier ancien
Avantages
Charme et cachet : architecture, matériaux nobles, authenticité
L’immobilier ancien séduit par son caractère unique et l’authenticité qu’il dégage. Les matériaux nobles comme la pierre, le bois massif ou les moulures d’époque confèrent aux biens une atmosphère chaleureuse et un charme incomparable. Ces éléments, souvent absents des constructions modernes, valorisent les logements et renforcent leur attractivité auprès des acheteurs en quête d’histoire et de personnalité.
Secteur stratégique : Un atout majeur des logements anciens réside dans leur localisation privilégiée. Ces biens se trouvent fréquemment dans des centres urbains dynamiques, proches des commerces, des transports et des services essentiels. Cette proximité offre un confort de vie appréciable et simplifie les déplacements quotidiens, ce qui représente un avantage significatif pour les familles et les actifs.
Disponibilité immédiate : pas d’attente pour la livraison
Contrairement aux logements neufs, souvent soumis aux délais de construction, l’immobilier ancien permet un emménagement rapide. Cette disponibilité immédiate constitue un point fort pour les acheteurs désireux de s’installer rapidement ou d’investir sans attendre.
Prix d’achat parfois plus attractif (hors travaux)
En règle générale, le coût d’acquisition d’un bien ancien reste plus abordable qu’un logement neuf. Il est souvent plus facile de négocier le prix, surtout lorsque des rénovations sont nécessaires. Pour les acquéreurs disposés à rénover, cela peut représenter une occasion de réaliser une plus-value significative à long terme.
Possibilité de plus-value après rénovation
Une rénovation bien réalisée, avec une amélioration des performances énergétiques et une modernisation des espaces, peut considérablement augmenter la valeur du bien. Cette capacité à générer une plus-value attire particulièrement les investisseurs à la recherche de rentabilité.
Inconvénients
Travaux souvent nécessaires (mise aux normes, isolation, chauffage)
L’un des principaux défis de l’immobilier ancien réside dans les travaux de rénovation. Ces biens nécessitent fréquemment des interventions pour répondre aux normes actuelles en matière de sécurité, d’isolation thermique et phonique ou de systèmes de chauffage. Ces coûts peuvent rapidement s’accumuler et alourdir le budget initial de l’acquéreur.
Performance énergétique parfois médiocre (DPE classe F ou G à éviter)
Un autre inconvénient majeur concerne l’inefficacité énergétique de nombreux biens anciens. Les logements classés en DPE F ou G sont énergivores, entraînant des factures plus élevées et une empreinte carbone accrue. Les nouvelles réglementations limitent d’ailleurs la mise en location de ces logements mal isolés, compliquant ainsi l’investissement locatif.
Frais de notaire plus importants
Acheter un bien ancien implique des frais de notaire plus conséquents que pour un logement neuf. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat, contre 2 à 3 % pour un bien neuf. Cette disparité peut engendrer un coût supplémentaire de plusieurs milliers d’euros, un point essentiel à considérer dans l’estimation du budget global.
Quel type de bien choisir selon son profil d’acheteur ?
Familles : privilégier le neuf pour le confort et l’efficacité énergétique
Pour les familles, l’immobilier neuf apparaît souvent comme l’option idéale. Il garantit un confort de vie optimal grâce à des normes de construction récentes (RE2020) assurant une meilleure isolation thermique et phonique. De plus, les nouvelles résidences proposent souvent des espaces extérieurs, des aires de jeux et des infrastructures adaptées aux enfants, renforçant l’attractivité pour les ménages.
Investisseurs : bien analyser la rentabilité locative et les dispositifs fiscaux
Les investisseurs doivent étudier minutieusement la rentabilité de chaque option. L’ancien offre une meilleure rentabilité brute en raison de prix d’achat plus bas, mais il implique souvent des travaux. Le neuf, en revanche, bénéficie de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou le Prêt à Taux Zéro (PTZ), offrant un cadre avantageux pour les projets locatifs sur le long terme.
Amoureux du charme et des centres-villes : l’ancien est souvent la meilleure option
Les passionnés d’architecture et de vie urbaine préfèrent généralement l’ancien. Il permet d’acquérir un bien au cœur des villes, à proximité des lieux culturels, des commerces et des transports. Cette option séduit également ceux cherchant un habitat avec du cachet et une histoire unique, difficile à retrouver dans les nouvelles constructions standardisées.
Acheteurs souhaitant un bien sans travaux : le neuf est plus rassurantPour éviter les désagréments des travaux, opter pour un logement neuf est une solution plus sereine. Il offre un logement prêt à l’emploi avec des garanties constructeur (décennale, biennale) couvrant les éventuels défauts ou malfaçons. Les délais de construction peuvent représenter un inconvénient, mais pour les acheteurs patients, le confort et la sérénité l’emportent souvent.
Il n’existe pas de réponse unique : le choix entre neuf et ancien dépend avant tout des priorités et du budget de l’acheteur.
Le neuf représente la meilleure option pour ceux recherchant la performance énergétique, les garanties et la modernité. De son côté, l’ancien séduit par sa localisation privilégiée, son charme unique et son potentiel de valorisation après des travaux. Les tendances de 2025 mettent en lumière l’importance des aides à la rénovation et des évolutions fiscales, deux éléments clés influençant les décisions des futurs propriétaires.
D’autres articles tendances sur les questions immobilières sont disponibles sur notre blog !